La crise de l'immobilier israélien n'en finit pas de s'aggraver.


La crise de l’immobilier israélien n’en finit pas de s’aggraver. Les mises en chantier stagnent et les logements disponibles se font rares dans le centre du pays.

La note de conjoncture de la banque Leumi pour le mois de septembre revient sur “la faiblesse relative des investissements dans l’immobilier d’habitation”, et cela “malgré un environnement économique favorable”.

Les experts de la Leumi constatent qu’au premier semestre de 2007, seulement 14.500 logements ont été mis en chantier en Israël, soit 10% de moins que durant la même période de l’année précédente. C’est le niveau de construction le plus faible observé depuis 2003.

Au rythme actuel de construction, la banque Leumi estime que 29.000 logements seront mis en chantier sur toute l’année 2007. Or selon l’accroissement naturel de la population israélienne, ce sont 40.000 logements qu’il faudrait construire chaque année. Autrement dit, l’écart entre la demande et l’offre de logement va en s’élargissant et les prix grimpent.

Actuellement, le stock de logements disponibles sur le marché israélien de l’immobilier serait de 18.000, c’est-à-dire à peine suffisant pour répondre à la demande des six mois à venir.

C’est donc la pénurie actuelle qui tire les prix des logements disponibles à la hausse, même si le renchérissement de l’immobilier est, en partie, compensé par la baisse du dollar.

Cette pénurie est liée à deux facteurs: la forte demande de la part des résidents étrangers et la faiblesse de l’offre liée à la pénurie de terrains à construire.

Les achats massifs des Juifs de la Diaspora se sont poursuivis tout l’été. En achetant à n’importe quel prix, les acheteurs étrangers ont fait flamber l’immobilier et ont involontairement accentué la pénurie, notamment dans les régions du centre et de la côte.

On peut même constater un “partage” du marché entre les différentes nationalités. Les Français achètent à Ashdod, Ashkelon, Netanya, Jérusalem et Eilat. Les Anglais concentrent leurs achats à Jérusalem et autour de Netanya alors que les Américains jettent leur dévolu sur Tel Aviv et Jérusalem.

Certes, la demande des Américains s’est atténuée du fait de la faiblesse du dollar et de la crise des crédits immobiliers “subprime” aux Etats-Unis. Par contre, les Européens qui jouissent d’un euro fort n’ont pas l’intention de freiner leur boulimie pour l’immobilier israélien.

Ce sont donc les étrangers qui profitent de cette pénurie alors que les Israéliens ont toujours du mal à se loger à des prix raisonnables. D’autant plus que les appartements achetés en Israël par des Juifs de France ou d’ailleurs restent vides une bonne partie de l’année: les résidents étrangers rechignent à louer leur bien foncier en leur absence…

Comment expliquer alors le ralentissement de la construction si la demande est si forte? L’explication semble être dans la pénurie de terrains à construire qui ne permet pas aux promoteurs d’entamer de nouveaux projets. Sans compter que dans les régions les plus demandées, les terrains à construire sont destinés à l’immobilier de luxe au détriment de logements plus “populaires”.

Dans l’immédiat, aucun indice ne confirme que la pénurie est prête de se résorber. D’ailleurs, le gouvernement israélien ne fait rien pour résoudre cette pénurie. Les terrains à construire se font toujours rares dans les régions les plus demandées et la politique publique n’encourage pas les crédits à la construction.