"première main"ou en l'état futur d'achèvement

Les pièges à eviter dans le contrat de vente d'appartement "première main"ou en l'état futur d'achèvement


Attention le contrat de vente d'un appartement en l'état futur d'achèvement présente de nombreux pièges pour la bonne et simple raison que l'appartement n'est pas encore construit ou en tout cas achevé et que parfois le permis de construire n'est même pas encore délivré.
Les contrats sont la plupart du temps des contrats standarts qu'il n'est pas possible de modifier substantiellement, cependant il est essentiel que l'acquéreur ait son propre avocat (différent de celui du vendeur), afin que ses interêts soient protégés du mieux possible et que certaines vérifications préalables à la signature du contrat soient efféctuées.
Votre avocat pourra négocier les modifications qu'il estimera fondamentales et qui bien entendu seront réalisables par apport à l'économie du contrat de construction de tout l'immeuble.
En effet il ne faut pas oublier que votre contrat spécifique ne peut être très different des autres contrats dans le même projet immobilier,s'agissant d'un projet global qui porte sur un ou plusieurs immeubles en leur totalité, c'est à dire que le vendeur ne construit pas que votre appartement mais plusieurs appartements et que la construction se fait en globalité.
Il y a cependant plusieurs clauses à bien vérifier.

1.Le contrat comporte fréquement deux parties venderesses ou un vendeur et un constructeur référencé dans le contrat.

1.1 Tout d'abord il faut s'assurer que les parties venderesses qui figurent au contrat sont bien les propriétaires légaux du bien vendu et que leurs droits sont entiers et libres de toute inscription hypothécaire ou autres.Dans le cas ou il existe des inscriptions hypothécaires il faut que le vendeur indique de quelle facon et dans quells délais il entend les annuler de manière à vous transmettre un bien libre de tous droits accordés à des tiers
Ces dernières années ont vu surgir de nombreuses fraudes et de faux propriétaires ont ainsi vendu des appartements sur lesquels ils n'avaient aucun droit!!!
Il faudra que le vendeur soit en mesure de vous permettre d'inscrire une notification provisoire au cadastre dans l'attente de votre inscription définitive comme propriétaire de votre appartement et de ses annexes (parking…).

1.2 Puis il faut vérifier que le constructeur soit bien titulaire d'une "attestation de constructeur"ce qui confère certaines garanties de sérieux et que sa réputation ne soit pas entachée (la réputation, même s'il ne s'agit pas d'une notion juridique, est souvent essentielle et révélatrice du sérieux du constructeur et de ses sous-traitants. N'oubliez pas qu'Israël est un petit pays et un entrepreneur à "bonne reputation" est fréquement garantie d'une construction de qualité réalisée dans les délais.)

2. Il faudra ensuite bien verifier les documents d'urbanisme et le permis de construire.

2.1 Même si votre avocat n'est ni ingénieur, ni architecte, ni urbaniste il existe certaines notions de bases qui lui permettront de se rendre compte de l'existence d'un permis de construire delivré légalement ou de la conformité du contrat au permis de construire et aux règles premières d'urbanisme. Il sera aussi en mesure de comprendre ce que vous achetez réellement. Il est fréquent que le contrat de vente soit signé alors même que le permis de construire n'est pas encore delivré. Il faudra alors s'assurer que le contrat comporte toutes les protections nécessaires de l'acquéreur et un délai maximum dans lequel le vendeur s'engage à obtenir la déliverance d'un permis de construire qui permettra la construction de votre appartement tel que décrit dans le descriptif technique annexé au contrat.

2.2 Par ailleurs il est essentiel de vérifier l'environnement direct de l'immeuble, sa situation et ce qu'il comporte.
Par exemple si vous acquerez cet appartement en fonction de la vue sur la mer il ne faut pas que cette vue soit altérée par la construction d'un vis à vis ou si vous acquerez dans un nouveau quartier il faut que vous sachiez si des jardins d'enfants, des écoles, des commerces…sont prévus et dans quels délais. Enfin vous devez savoir si en bas de votre immeuble vont s'installer des commerces ou établissements qui peuvent être bruyant ou provoquer diverses nuisances.

2.3 Enfin vous devez savoir ce que vous achetez effectivement c'est à dire l'appartement décrit précisement (taille, repartition des pieces, matériaux ainsi que les parties ou droits qui lui sont annexés tels que parking ou droits de construction sur le toit ou autres…) Ces points sont en général compris dans le contrat et dans ses annexes qui sont parties intégrantes du contrat

3. Le troisième point fondamental concerne les paiements qui sont effectués par l'acquéreur et les garanties qui lui sont délivrées en contre partie.

3.1 Il faudra toujours empêcher que les paiements soient supérieurs à l'état d'avancement de la construction.
C'est d'ailleurs pour cela que les contrats prévoient des paiements echelonnés qui correspondent à l'état d'avancement des travaux.

3.1.2 Il est habituel et normal que le prix de vente de l'appartement fixé en dollar à l'origine pour plus de facilité, soit converti en shekels à la signature du contrat et indexé sur l'indice du coût de la construction puisque souvent le projet de construction et donc les paiements s'étalent sur une ou deux années (voir plus).
Le prix peut être aussi laissé en dollars c'est à dire que les paiements s'effectueront en fonction du taux moyen du dollar en vigueur au moment de chaque versement.
Ce système est plus aléatoire et s'apparente à une loterie puisque le taux du dollar varie journellement et qu'il n'est pas rare qu'il monte ou baisse de plusieurs pourcents en quelques jours.
Cependant et dans le cas ou le prix reste en dollar sans être converti, le contrat stipule fréquement que le taux moyen du dollar au moment des différents versements ne pourra être inférieur au taux en cours au jour de la signature.

3.2 Il est essentiel de s'assurer que votre argent est protégé.
La loi impose au vendeur de délivrer une garantie à l'acquéreur dès l'instant ou les sommes versées sont supèrieures à 15% du prix de vente
La garantie la plus fréquente est la garantie bancaire et il faudra s'assurer que cette garantie soit effectivement et materiellement transmise à l'acquéreur.
Les garanties ont pour but de vous permettre d'obtenir la déliverance de votre appartement construit, achevé et habitable ainsi que de procéder au transfert de propriété et à votre inscription au cadastre en tant que propriétaire de l'appartement et de ses annexes conformément à ce que vous avez acquis.



Agnès Benezra-Peretz
Avocat aux barreaux de Paris et de Tel-Aviv
D.E.S.S. de droit immobilier