Les obligations réciproques des parties.


Le contrat de vente d'un appartement en Israël est destiné à fixer précisément les obligations réciproques de chacune des parties au contrat.

Qui rédige le contrat?

Le contrat est en principe rédigé par un avocat.
Le droit israëlien ne distingue pas, comme le droit francais, entre l'avocat et le notaire (qui a seule compétence en france pour les ventes immobilières).Le"notaire" israëlien est un avocat ordinaire qui sous certaines conditions tenant notamment à son ancienneté dans la profession présente une demande au ministère de la justice et se voit accorder les compétences de certification des actes (procuration...) accordées en France aux officiers ministériels.
Les parties peuvent être représentées par un avocat chacun ou avoir le même avocat.
C'est l'avocat du vendeur qui rédige le contrat alors que l'avocat de l'acquéreur s'occupera des formalités concernant l'inscription du transfert de propriété au cadastre.

Les obligations réciproques des parties.

La plupart des mentions figurant au contrat de vente ne sont ni d'ordre public ni obligatoires les parties peuvent donc y déroger librement et modeler le contrat en fonction de leurs souhaits respectifs d'où l'importance de la phase des pourparlers qui ,en tout état de cause, doivent se dérouler de bonne foi et dans la réelle intention d'aboutir à la conclusion d'un contrat de vente.

Cet article envisage les cas généraux les plus répandus en la matière.

Les obligations de l'acquéreur:

Les obligations de l'acquéreur sont assez simples puisqu'elles se résument shématiquement au payement de la contrepartie c'est à dire du prix d'achat conformément aux modalités et dans les délais fixés par le contrat.
Attention il n'y a aucune obligation légale de prévoir une clause suspensive d'obtention d'un prêt cette clause étant même parfaitement inhabituelle.
L'acquereur qui désire financer son acquisition au moyen d'un prêt hypothécaire devra s'assurer préalablement à la signature du contrat qu'il obtiendra ce prêt.
A cette occasion les banques se montrent, en général, coopératives et acceptent au vu de documents standarts (état cadastral de l'appartement et moyens de remboursement du prêt...) de donner un accord de principe sur le montant d'un prêt éventuel.
Par ailleurs le transfert de propriété et les frais d'inscription afférant à
ce transfert sont, en principe, à la charge de l'acquéreur.
Le transfert juridique de propriété n'est pas instantané et effectué au moment de la signature du contrat comme en France mais il est conditionné au payement complet du prix par l'acquéreur.
Lorsque les payements sont échelonnés une inscription est mentionnée sur les régistres cadastraux pour protéger les droits de l'acquéreur et empêcher toute nouvelle transaction ou inscription quelle qu'elle soit sur le bien vendu.


Cet article envisage les cas généraux les plus répandus en la matière.

Les obligations du vendeur:

Les obligations du vendeurs sont nettement plus étendues que celles de l'acquéreur puisqu'il doit transmettre la propriété du bien à l'acquéreur, libre de toute hypothèque, inscriptions diverses ou droits de tiers (à l'exception notamment d'un contrat de location ou de "pas de porte" indiqué dans le contrat)
Il doit aussi lui transmettre la possession effective du bien à la date fixée par le contrat, cette date coïncidant généralement avec le paiement complet par l'acquéreur du prix d'achat.
En outre il doit fournir à l'acquéreur les autorisations nécessaires au transfert de propriété au cadastre.
Parmi ces autorisations il es est une qui pose régulièrement des problèmes à savoir l'autorisation de la municipalité.
Cette dernière doit en effet comporter non seulement mention de ce que toutes les taxes et dettes du vendeur ont été acquittées (telle que la taxe d'habitation) mais aussi et surtout que le vendeur n'est pas assujetti à la taxe concernant les droits de constructions potentiels qui peuvent être attachés à l'appartement
Cette taxe est calculée, entre autre critères, au mètre carré constructible et représente une charge importante et souvent inattendue pour le vendeur.
Là encore des vérifications préalables s'imposent.
Par ailleurs le vendeur doit fournir un document attestant de ce qu'il s'est acquitté
de la taxe sur la plus-value ou de la dispense du payement de cette taxe.
Ce sujet est assez sensible car la loi israëlienne offre plusieurs possibilités de dispenses et qu'il est fondamental de savoir quelle dispense utiliser.
En revanche il n'est pas inutile de préciser que le vendeur "seconde main" n'est tenu d'aucune obligation de garantie concernant l'appartement qu'il vend sauf préscription contraires du contrat.
Il n'est pas tenu de délivrer les équipements en état de fonctionnement, il n'est tenu d'aucune garantie des vices cachés concernant la structure de l'appartement (sauf s'il les connaîssait et qu'il les a délibérement et frauduleusement cachés à l'acquéreur).
Enfin il n'est tenu à aucune garantie quant à la taille de l'appartement.
Les sanctions affectant le non respect de leurs obligations par les parties dépendent de la nature de la violation.
Le contrat indique les clauses essentielles et celles qui sont plus secondaires.
Si l'obligation violée est une des obligations essentielles du contrat de vente ce dernier pourra être annulé après mise en demeure restée sans effet à l'issue d'un certain délai.
L'auteur de la violation sera tenu de réparer les dommages subis par l'autre partie .
En règle générale le contrat prévoit une réparation forfaitaire d'un montant de 10 % du prix de vente.
Si l'obligation violée est secondaire (telle qu'un retard dans le payement d'une partie du prix par l'acquéreur ou un délai dans la transmission des autorisations ou du bien lui-même par le vendeur) des pénalités financières peuvent être définies dans le contrat sans pour autant provoquer l'annulation de la vente.




Agnès Benezra-Peretz
Avocat aux barreaux de paris et de tel-aviv
D.E.S.S. de droit immobilier